世邦魏理仕发布《2018年重庆房地产市场回顾与2019年展望》
2019年01月16日 19:35 来源:中新网重庆

  2019年01月15日,重庆 — 世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)今日在渝发布《2018年重庆房地产市场回顾与2019年展望》。研究报告显示:

  · 写字楼市场新增供应回落,需求稳中有升且呈先扬后抑的趋势,租金跌幅收窄;第三方办公服务运营商加速布局;需求差异化表现折射出市场内外部竞争。

  · 零售物业市场新增供应继续下沉;调整贯穿全年,“翻新改造”备受关注;网红经济持续影响市场并重塑商业格局。

  · 仓储物流市场净吸纳量创新高,第三方物流企业主导去化;地理位置、运输方式等因素的差异性令各园区表现分化明显;未来供应高企将使市场承压。

  · 投资市场大宗交易数量同比增加,全国性资产包受关注,保险、基金及房企构筑买方主力;供过于求的市场矛盾犹存,未来投资者仍持谨慎态度。

  * 写字楼租金指平均账面租金;

  ** 零售物业租金指购物中心首层平均租金;

  *** 物流仓储租金指高标准非保税仓储物业平均有效租金。

  数据来源:世邦魏理仕研究部,2018年第四季度

  供应回落,需求稳中有升且呈先扬后抑的趋势,第三方办公服务运营商加速布局

  2018年重庆优质写字楼市场仅录得约19万平方米的新增供应,同比大幅减少52.9%,创近八年新低。其中第四季度交付的龙湖新壹街为大观音桥板块四年来首个新增项目。至年末,重庆甲级写字楼总存量升至260万平方米。

  在供应显著回落的背景之下,市场需求稳中有升,全年净吸纳量实现39.2万平方米,同比增长13.9%。因此,重庆优质写字楼市场整体空置率同比下跌6.3个百分点,报34.2%。受宏观经济影响,年内写字楼需求走势呈先扬后抑的态势,上半年净吸纳量创历史同期新高录得28.3万平方米,而下半年净吸纳量缩减至11.1万平方米,降幅超六成。具体而言,上半年包括MFG、侠客岛、SOHO 3Q在内的联合办公和科技新媒体(TMT)企业在渝积极扩张;但受下半年经济增长减速和以非传统金融、TMT为代表的新经济行业调整的影响,市场需求显著放缓。以TMT为例,其下半年的新增租赁面积较上半年缩减两成,且退租率挤进前三,录得16.5%,显示出该类企业的不稳定性上升。

  纵观全年需求端,金融业、房地产与第三方办公服务运营分列前三大需求来源。首先,金融业继续保持渝首要需求的地位,年内不仅录得数个中外资银行、保险等传统金融机构的成交案例,以小额贷款、投资理财为新兴金融领域的需求亦活跃,推动金融业贡献率达18.4%。房地产紧随其后贡献16.8%,城镇化加速及重庆房地产市场较为稳定的发展持续吸引房企进驻。然而,2018年房地产投资虽处高位但销售走弱,故预计后续该类企业需求将逐级放缓。承接企业对办公环境和理念的升级换代,第三方服务办公运营年内在渝加速布局,需求贡献率达15.0%。值得关注的是,随着行业发展的更新换代,家电、汽车的消费需求逐步向医疗等健康行业转变,推动医疗及生命科学类企业成为新增长需求点,全年贡献率同比上升1.5个百分点,并将于2019年继续发力。

  作为2018年全国写字楼市场需求端的主角,TMT行业发展势头迅猛,但该类企业在渝写字楼的全年净吸纳量贡献率仅为13.4%,居第五。这一表现进一步印证世邦魏理仕于第三季度独家破题成渝两地写字楼市场供需差异化表现的报告中提出的结论,即重庆商务园区市场与写字楼市场的“二元竞争格局”凸显,产业楼宇存在对写字楼需求分流的可能性。据照母山科技新城的租户普查,房地产(22.0%)、TMT(19.9%)、金融业(18.2%)为前三大需求来源。而深究企业选址照母山科技新城的动因发现,城市“北移”发展、多项优惠政策、产业集聚、逐步提升的楼宇品质以及不断完善的轨道交通这五大优势共同构建园区竞争力。

  此外,鉴于新经济行业的租赁需求特征,凭借小面积租赁单元、灵活租赁策略及定制装修等优势的包租公司年内在渝大举扩张,对接因成本、企业确定性考虑而被排除在外的小微企业,促使一级、二级租赁市场格局成型。统计层面,据世邦魏理仕监测的二级租赁市场主要的转租公司所持有的整栋、整层及散租写字楼面积的数据显示,全年二级租赁市场新增供应即可转租面积近12万平方米,主要分布在大化杨和江北嘴。截至年末,二级租赁市场整体转租率达45.8%,需求前三大来源分别为非传统金融(29.1%)、TMT(23.2%)、房地产(11.2%)。

  区域市场方面,企业对产业集聚的依赖性增强和不同职能部门办公需求的分化令跨区域流动性加速。其中,随着江北嘴核心CBD的成功塑造,年内众多金融业、房地产及专业服务企业选址或搬迁于此,净吸纳量占比全市超五成;同期,性价比较高的渝北次级商务区净吸纳量同比增长44.7%,成为汽车零件等企业跨区域搬迁流动的主要落点;而解放碑年内亦录得诸多金融业、专业服务企业的搬迁案例,此举折射出上述企业期望实现运营部门与目标客户企业集群效应的诉求。整体而言,城市商务重心北拓态势愈发明显,截至2018年末,以江北嘴、观音桥、渝北为代表的三北区域对全市写字楼净吸纳量的贡献率已超七成。

  市场整体供过于求矛盾犹存,租金持续承压。但需指出,长期降租导致写字楼市场的租金需求弹性显著下降,因此业主方进一步下调租金的意愿降低;同期,市场需求于过去两年持续回升,共同推动重庆写字楼租金跌幅持续收窄。然而,下半年转租公司推出特价房吸引租户入驻,导致转租租金与业主之间溢价差距缩小,截至年末一二级租赁市场的租金平均溢价率仅为14.2%,故而与一级租赁市场形成一定的竞争关系。因此,重庆写字楼市场平均租金同比跌幅仅微幅收窄,报80.1元每平方米每月。

  展望2019年,重庆写字楼市场新增供应回升至67万平方米,其中包括备受瞩目的来福士广场。2019年中国经济预计将进一步放缓,企业经营预期的不明确性亦将上升。该趋势投射到写字楼市场表现为办公需求的缩减以及企业为应对不稳定性对以联合办公为代表的第三方办公运营商的接纳度上升。因此,世邦魏理仕预判整体市场将继续承压,且内外部竞争加剧,租金回调面临挑战。

  世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示:“2018年重庆写字楼市场进入供应空窗期,然随着来福士等甲级写字楼的交付,2019年市场将迎新一轮供应。着眼需求端,金融业、房地产将继续主导市场,但前期需求强劲的第三方办公运营商在2019年或将放缓布局。整体而言,2019年经济的持续放缓将给市场带来更多挑战。”

  零售物业市场:多核竞争格局加剧,“翻新再造”备受关注,网红经济重塑市场格局

  2018年重庆零售物业市场迎来9个项目开业,新增供应约70万平方米,同比回落19.2%,其中95.3%的新增供应落于非核心商圈。截至年末,全市零售物业总存量升至约637万平方米。

  山形地势造就重庆零售物业市场“多核竞争格局”,而持续下沉的新增供应令这一局面加深。具体而言,爱融荟城、新光里等四个项目的开业为渝北带来近30万平方米的新增供应,使得域内竞争愈发激烈,形成多个“小战场”。而万象汇及长嘉汇购物中心二期的开业既显著提升弹子石区域的商业氛围,也让项目间形成竞争关系。值得关注的是,高低起伏的地理特征也给项目的运营带来影响。一方面,高低差能给物业形态提供更多的可能性,如沙坪坝万达广场的全首层入户设计,不仅实现多入口的人流导入,亦增加了商业空间的开放性及通透性;但另一方面也给部分项目的昭示性及通达性带来挑战。

  对既有项目而言,调整变革成为贯穿2018年的主题,其中“翻新再造”备受关注,且改造项目均以“年轻潮流”作为新定位。年初,位于解放碑商圈的国泰广场更名为国泰优活城市广场全新亮相,引入包括超级物种、Line Friends重庆首店、当当书店全国首家旗舰店等品牌。年末,历时超一年的闭店改造,万象城南区携全新的定位、动线及空间重新开业。以“国际潮流青年聚集地”为名,万象城南区吸引了70多家品牌入驻,包括Air Jordan旗舰店、娇兰重庆首家美妆香氛店、Champion重庆首店、EVISU-KURO重庆首家黑标店和Karl Lagerfeld等,有效弥补之前项目所欠缺的轻奢、潮流、美妆、亲子等业态,使得万象城整体真正实现全客层覆盖。

  同期,市场亦有诸多项目重塑定位,加大调改力度。瞩目案例包括:东原悦荟新新Park加大体验及餐饮业态的占比,吸引更多娱乐、亲子、异国料理等品牌入驻,从而增强与周边千禧一代家庭升级消费需求的契合度;而财信广场则积极更迭餐饮商家,加大简餐、饮品店的占比,并引入超级物种,以加深项目整体的商务配套职能从而贴合江北嘴片区的办公人群消费需求。

  需求端在购物中心调整升级中不断迎合市场发展最新区域以及消费者演变的偏好。业态方面,零售、餐饮两大业态仍是主力。世邦魏理仕通过监测和对比全年新增需求与退租需求的店铺数以及两者承租面积的差值发现诸多需求端的发展新趋势。首先,服饰品类新租与退租的店铺数及承租面积的持平显示出需求的稳定性,其中国际服饰品牌持续加码重庆、快时尚品牌需求有所回暖,年内代表性品牌包括:Stella McCartney、Maje、Marni、MaxMara、Mr & Mrs Italy、H&M、优衣库和Gap。化妆品及个人护理品类的店铺数和承租面积均呈上升趋势,折射出高坪效的美妆品牌仍为运营商的重要招商环节,同时高端美妆品牌自身也愈发重视产品线的丰富度及店铺的展示空间因而衍生出更多的面积需求,年内进驻案例包括:Chanel Beauty,Dior Beauty,Burberry Beauty、Space NK等。餐饮业态方面,简餐与正餐的租赁需求及承租面积的一进一退折射出城市消费者对餐饮便捷性、细分化的诉求,而茶饮店与甜品店的一进一退则反映出社交属性的转移,更多消费者选择多样性强的网红茶饮店作为休憩的场所。

  同期,在社交媒体等网络平台的推动下,线上流量转化为实体客流,网红经济正在重塑重庆零售物业市场格局。运营商着力引入新颖业态、自带流量的网红品牌以刷新卖场的新鲜度、拓展消费客群、增加辐射范围。年内包括新零售超市及网红茶饮等拥有互联网基因的品牌相继落户重庆,而部分运营商也打造网红建筑提升话题性,如国金中心季内新塑的“LOVE.FOUND”熊猫。按网红品牌及建筑的数量计,“网红”占比前三大板块分别为解放碑(25%)、南渝北(照母山以南)(21%)及大坪(13%)。预计“网红”趋势仍将在短期内持续,但鉴于部分网红品牌的不稳定性,运营商应根据自身项目情况作理性调整。

  统计层面,截至年末重庆优质零售物业市场平均空置率同比下降0.6个百分点,报10.3%。全市购物中心首层平均租金同比下跌0.2%,报387.2 元每月每平方米。

  展望2019年,重庆零售物业市场新增供应将攀升至86万平方米,其中包括备受瞩目的来福士广场。高企的供应量势必将令市场承压,既有项目将继续认知和把脉市场趋势作调整。总体而言,品牌和业主均将不断开放思维、革新模式、丰富推广渠道以迎合更多样化的消费诉求。

  世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|商业部主管江南表示:“2019年调整仍是市场的主调,然鉴于重庆独特地势给零售项目辐射范围带来的影响,运营商调整策略不再仅参考市场整体消费需求的升级变化,需根据自身辐射范围内的特定消费客群作具象化的调改。与此同时,重庆千禧一代消费者对外来品牌的接受度逐渐提高,加之更多优质零售项目的落成,预计未来重庆将吸引更多外来品牌进驻。”

  仓储物流市场:净吸纳量创新高,第三方物流支撑去化,区域竞争格局明显

  2018年,重庆高标准仓储市场供应仍维持高位,录得嘉民空港西地块二期、维龙沙坪坝二期、安博两江新区二期等项目交付,合计约51万平方米的新增仓储面积,同比基本持平。其中,近六成的新增供应落于核心园区(空港、机场路沿线以及两江龙盛)。截至年末,全市高标准仓储总存量破200万平方米。

  高标仓储需求保持活跃,全年净吸纳量录得43.6万平方米,创历史新高。因此,全市平均空置率在有大面积新增供应的情况下仍同比下跌3.0个百分点,至年末报24.5%。需求端方面,第三方物流及批发零售业为主要的需求来源。其中,得益于重庆领军全国先进制造业的地位、基础设施及口岸资质的完善以及消费需求对配送效率更高的诉求,年内第三方物流企业需求活跃,贡献率高达68.5%,继续主导市场;就批发零售业而言,年内录得多宗电器和食品企业的成交案例,推动该类需求贡献率升至23.2%。

  鉴于地理位置、运输方式、周边竞品项目等诸多因素的差异性,重庆仓储物流市场各园区表现分化明显,核心与非核心园区的“区域竞争格局”显现。统计层面,截至年末核心园区空置率仅为16.4%,非核心园区空置率则高达36.3%;租金方面,核心园区租金同比上涨1.3%,报27.6元每月每平方米,非核心园区租金持续下探2.8%,报20.6元每月每平方米。因此,受非核心园区租金下探影响,全市高标准仓储市场平均租金同比下跌0.1%,至年末报24.8元每月每平方米。

  2019年重庆高标准仓储市场供应继续攀升,全年预计将录得破100万平方米新增供应。高企的供应量势必会给市场带来较大的去化压力,故租金走势或将继续下探。与此同时,受空置率走高影响,部分区位条件不具优势、预租滞后的项目存在延期交付的风向。尽管如此,随着高标准仓储版图的扩张及更多优质项目落成,市场也将加速成熟。未来,具有后发优势的重庆高标准仓储市场未来将受到更多投资者关注。

  世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|产业地产部主管尤鹏勇表示:“未来两年重庆仓储物流市场将迎历史供应高峰,预计有超100万平方米的新增供应入市,并主要集中在非核心园区。市场逐步进入调整期,核心园区项目面临新建项目的价格冲击。然对租户而言,2019年是布局重庆和硬件设施升级的良好时机。”

  投资市场:大宗交易总量同比增加,全国性资产包受关注

  2018年,重庆商业地产大宗交易数量同比增加,全年市场共录得7个大宗交易成交案例。其中近三成的交易为全国性资产包,标的物涵盖商业、写字楼、酒店等多种物业类型。着眼投资者构成,除险资持续活跃外,大型地产企业及境内外投资基金均对重庆房地产市场释放出投资意愿。

  在重庆写字楼市场北拓的背景之下,三北区域表现突出的优质写字楼物业备受投资者关注。年内共录得三宗写字楼成交案例,标的物均位于三北区域。其中,中国再保险以约10亿元购买位于江北嘴商务区的国金中心T6备受关注。

  展望未来,鉴于重庆商业地产市场供过于求局面犹存,投资者持续关注的同时亦持谨慎态度,核心区位、运营成熟的商办物业仍是投资者关注的重点。同时,在房地产开发进入白银时代已成共识的大背景下,国内开发商针对存量时代进行的战略布局有望加速投资需求释放。

  世邦魏理仕华西区投资及资本市场部主管金灵表示:“受全国性资产包交易的拉动,2018年重庆大宗交易的数量和总额实现增长。2019年重庆仍是投资者布局华西区的重要关注城市之一,且将有更多未进重庆的投资者开始聚焦。然而,鉴于渝商业地产市场供过于求矛盾未根本性逆转,投资者仍持谨慎态度。与此同时,买卖双方在长期谈判局面下,不断压缩的博弈空间将是未来交易达成的驱动力。”

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【编辑:马佳欣】
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